Eine Kündigung eines Mietvertrages muss schriftlich erfolgen (§ 568 BGB) und eine Begründung enthalten. Ferner muss sie von allen Vermietern eigenhändig unterschrieben sein. Erfolgt die Kündigung durch einen Bevollmächtigten muss eine Originalvollmacht (keine Fotokopie) aller Vermieter beigefügt werden. Ansonsten kann die Kündigung unverzüglich zurückgewiesen werden.
Voraussetzung für die Wirksamkeit der Kündigung ist im Übrigen deren Zugang beim Mieter. Dies kann im Einzelfall schwierig sein, etwa dann, wenn der Mieter die Zustellung verhindert.
Vertragspartner sind allerdings verpflichtet, an der Erreichung und Verwirklichung von Ziel und Zweck des Vertrages mitzuwirken und sich, soweit sich dies mit den eigenen Interessen vernünftigerweise vereinbaren lässt, gegenseitig zu unterstützen. Sie haben zum anderen alles zu unterlassen, was die Erreichung des Vertragszweckes und den Eintritt des Leistungserfolges gefährden oder beeinträchtigen könnte (sog. Leistungstreuepflicht; vgl. BGH, Urteil vom 19.01.2018, V ZR 273/16, DNotZ 2018, 686 Rn. 18; Urteil vom 21.09.2018, V ZR 68/ 17, NZM 2019, 380 Rn. 37).
Muss also der Vertragspartner mit dem Eingang einer Willenserklärung wie beispielsweise einer Kündigung infolge seines eigenen vertragswidrigen Verhaltens rechnen und verhindert oder verzögert er dennoch deren Zugang bei sich, muss er sich wegen Verstoßes gegen die Leistungstreuepflicht so behandeln lassen, als wäre die Erklärung rechtzeitig zugegangen, wenn der Gegner alles Nötige und Zumutbare getan hat, um den Zugang zu bewirken (vgl. Krebs in Dauner-Lieb/Langen, BGB Schuldrecht, 4. Aufl., § 242 Rn. 77 f.). In diesem Falle greift die Fiktion des Zugangs ein (vgl. OLG Dresden, Urteil vom 12. Januar 2022 – 5 U 1630/21 –, juris).