Die Beschädigung einer Mietsache durch einen Mieter begründet ausnahmsweise dann keine Schadensersatzpflicht, wenn die Mietsache auch ohne den zusätzlichen Schaden bereits mangelhaft war und bereits die Beseitigung des Mangels die gleichen Aufwendungen verursacht hätte wie die Beseitigung des durch den Mieter zusätzlich herbeigeführten Mangels (hier: Beschädigung von vorgeschädigten Zimmertüren). Dabei trifft den Vermieter die Beweislast dafür, dass die Mietsache im Zeitpunkt ihrer Übergabe mangelfrei war.
Im Einzelfall ist Schadensersatzanspruch wegen Verschlechterung einer Mietsache unter Berücksichtigung eines Abzugs neu für alt zu ermitteln.
Dem Vermieter kann dabei ein Anspruch auf Schadensersatz wegen der nicht vertragsgerechten Rückgabe der Mietsache zu gem. §§ 241 Abs. 2, 280 Abs. 1 BGB zustehen.
Der Mieter ist gem. § 546 BGB verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses in ordnungsgemäßem Zustand zurückzugeben. Verletzt der Mieter diese Pflicht, hat der Vermieter gem. §§ 280, 281 BGB einen Anspruch auf Schadensersatz statt der Leistung, wenn er dem Schuldner zunächst erfolglos eine angemessene Frist zur Leistung oder Nacherfüllung gesetzt hat. Das Erfordernis der Fristsetzung gilt auch dann, wenn die Kosten einer Wiederherstellung unverhältnismäßig hoch sind (BGH, NJW 06, 1195).
Ein Schaden kann nicht deshalb verneint werden, weil die Lebensdauer derartiger Gegenstände üblicherweise nur 30 Jahre beträgt (vgl. OLG Düsseldorf, Urt. Vom 24.11.1988 – 10 U 53/88).
Die Schadenhöhe beläuft sich dann höchstens auf die Kosten, die erforderlich sind, um die durch Vernachlässigung der Sorgfaltspflicht sowie der Verpflichtung zur regelmäßigen Anstricherneuerung entstandenen Schäden zu beseitigen und die Sache in einen Zustand zu versetzen, welcher der natürlichen Abnutzung entspricht. Soweit die Aufwendungen für eine Neuanschaffung unter Berücksichtigung eines angemessenen Abzugs „neu für alt“ niedriger sind, ist dieser Betrag als Schadensersatz zuzusprechen (OLG Düsseldorf a.a.O.).
Bei der Ermittlung eines angemessenen Abzuges neu für alt ist allerdings zu beachten, dass nicht allein die Materialkosten diesem Abzug unterlegen, sondern ebenso die Einbaukosten (vgl. OLG Koblenz, Urteil vom 26.06.2003 – 5 U 192/03).
Der Abzug „neu für alt“ hat als Regulativ der in § 249 BGB definierten Schadensersatzpflicht die Funktion sicherzustellen, dass der Geschädigte nicht von Wertverbesserungen profitiert, die ein Ersatzgegenstand wegen seiner im Vergleich mit dem beschädigten Objekt längeren Lebensdauer für ihn mit sich bringt. Er soll sich insoweit nicht auf Kosten des Schädigers bereichern (grundlegend BGH, BGHZ 30, 29 ff.).
Wird eine alte, bereits teilweise abgenutzte Sache durch eine neue ersetzt, erlangt der Geschädigte nicht nur einen Vorteil durch den Mehrwert der Ersatzsache selbst, sondern auch im Hinblick auf die ebenfalls von der Ersatzpflicht des Schädigers umfassten Arbeiten und Zusatzleistungen, die erbracht werden müssen, damit die neue Sache ebenso verwendungsfähig ist, wie es die alte war. Deshalb ist anerkannt, dass sich der Abzug „neu für alt“ außer auf die Sachkosten einer Schadensbehebung auch auf den Aufwand erstrecken muss, der begleitend notwendig ist, um die Ersatzsache ihrer Funktion zuzuführen (BGH, NJW 1997, 2879).
Zweifel über die Höhe des Abzugs gehen zudem zu Lasten des Geschädigten. Da es sich um eine besondere Art der Vorteilsausgleichung handelt, ist der Geschädigte für ihr Fehlen beweispflichtig (OLG Koblenz, Urteil vom 25.6.2003 – Urteil vom 26.6.2003 – 5 U 192/03). Das gilt umso mehr, als Zweifel über die Höhe eines Abzugs „neu für alt“ von vornherein zu Lasten des Geschädigten gehen. Rechtsgrundlage eines solchen Abzugs ist nämlich § 249 BGB (vgl. BGH, BGHZ 102, 322). Es handelt sich um eine Vorteilsausgleichung besonderer Art (BGHZ 30, 29), für die die Darlegungs- und Beweislast – anders als bei der herkömmlichen Vorteilsausgleichung – nicht beim Schädiger liegt, sondern deren Fehlen der Geschädigte darzutun und nachzuweisen hat.