Einem Mieter darf nicht wegen eines wiederholten Parkverstoßes (hier: Behinderung der Garagenzufahrt) gekündigt werden. Durch das Landgericht Berlin wurde hierzu entschieden, dass dies keine Verletzung des Mietvertrages ist und auch kein Kündigungsgrund, sondern eine Eigentumsstörung.
Darüber hinaus darf auch einem Mieter nicht wegen behaupteter Straftaten ohne einen Bezug zum Mietverhältnis gekündigt werden, wenn nicht ein besonderer Ausnahmevorfall vorliegt, wie ein Schwerstverbrechen (LG Berlin II, Urteil vom 17. Mai 2024 – 63 S 193/23 –, juris).
Ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann, § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB. Dies setzt voraus, dass das Vertrauensverhältnis der Parteien nach einem objektiven Maßstab so gestört ist, dass eine gedeihliche oder auch nur erträgliche Vertragsfortsetzung ausgeschlossen und eine sofortige Vertragsbeendigung angemessen erscheint. Hierbei ist ein strenger Maßstab anzulegen (Schmidt-Futterer/Streyl, 16. Aufl. 2024, BGB § 543 Rn. 13). Ein wichtiger Grund liegt ferner dann vor, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, § 569 Abs. 2 BGB.
Unabhängig davon liegt auch mit dem Parken auf öffentlichem Straßenland vor der Einfahrt zur Garage der Vermieterin oder in anderen Fällen vor der Zufahrt zum Grundstück kein derart erhebliches Fehlverhalten vor, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar wäre. Der Parkverstoß begründet eine Ordnungswidrigkeit nach der StVO und ist hinsichtlich der Schwere nicht vergleichbar mit gegen den Vermieter oder seinen Mitarbeitern gerichteten Straftaten wie etwa Beleidigungen oder tätliche Angriffe. Ferner war nicht dargetan, dass es wegen des Parkens zu einer strafrechtlich relevanten Nötigung im Einzelfall oder zu einer Störung des Hausfriedens gekommen wäre.
Ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung gemäß §§ 543 Abs. 1 Satz 1 BGB oder ein berechtigtes Interesse zur ordentlichen Kündigung kann vorliegen, wenn eine Partei Straftaten begeht, die einen ausreichenden Bezug zum Mietverhältnis haben. Aufgrund einer Straftat kann das Vertrauensverhältnis nachhaltig zerstört sein. Als Straftaten kommen unter anderem in Betracht Beleidigung, üble Nachrede, Verleumdung, Nötigung, Tätlichkeiten, Hausfriedensbruch und ähnliche Fälle, wenn sie gegenüber dem Vertragspartner, dessen Stellvertreter, Beauftragten oder Mitarbeitern gegenüber dem Hausverwalter oder gegenüber einem anderen Hausbewohner verübt werden (Blank/Börstinghaus/Siegmund/Siegmund, 7. Aufl. 2023, BGB § 543 Rn. 29).
Voraussetzung für eine Kündigung ist jedoch, dass die Straftat einen Bezug zum Mietverhältnis haben muss. Straftaten ohne Bezug zum Mietverhältnis sind aus Sicht einer verständigen Vertragspartei, auf die abzustellen ist, nicht geeignet, die Vertragsfortsetzung unzumutbar zu machen. Allenfalls in ganz besonderen Ausnahmefällen kann eine Unzumutbarkeit bei Straftaten ohne direkten Vertragsbezug anzunehmen sein. In Betracht kommt das etwa bei Schwerstverbrechern, weil jeglicher Umgang mit solchen Tätern für die meisten Menschen eine extreme Belastung darstellt (Schmidt-Futterer/Streyl, 16. Aufl. 2024, BGB § 543 Rn. 50a).