Allein der Umstand, dass ein Mieter keine Renovierungsarbeiten durchgeführt hat, begründet noch keinen Entschädigungsanspruch nach § 546 a BGB oder §§ 280, 286 BGB (vgl. OLG Brandenburg, Beschluss vom 03.02.2020, 3 W 125/ 19).
Ein Anspruch aus § 546 a BGB setzt voraus, dass die Mietsache dem Vermieter vorenthalten wird, d.h. der Mieter dem Vermieter – in Widerspruch zu dessen Willen – die Mietsache nicht zurückgibt. In welchem Zustand sich die Mietsache bei der (vorgesehenen) Rückgabe befindet, ist grundsätzlich ohne Bedeutung, so dass allein darin, dass der Mieter dem Vermieter die Räume in verwahrlostem oder einem sonst nicht vertragsgemäßen Zustand überlässt, noch keine Vorenthaltung gesehen werden kann. Dementsprechend wird einhellig eine Vorenthaltung der Mietsache verneint, wenn ein Mieter die Mietsache zurückgibt, ohne die ihm obliegenden Schönheitsreparaturen auszuführen (BGH, Beschluss vom 13.07.2010, – VIII ZR 326/09).
Zwar kann im Falle, dass die Rückgabe einer Gewerberaumfläche in nicht vertragsgemäßem Zustand erfolgt, ein Anspruch auf Schadensersatz in Form von Mietausfall für den Zeitraum von Vertragsende bis zur Neuvermietung der Mietsache aus §§ 280, 281, 249, 252 BGB bestehen (vgl. z. Bsp. OLG Frankfurt, Urteil vom 21.06.2012 – 2 U 46/12 –, juris). Macht der Vermieter einen Mietausfallschaden geltend, muss er aber darlegen, dass ihm infolge des Zustandes der Mietsache ein konkreter Mietausfall entstanden ist (KG, Beschluss vom 03.06.2010 – 12 U 164/09). Dazu muss der Vermieter regelmäßig substantiiert vortragen, an wen, zu welchem Zeitpunkt und zu welchen Bedingungen ihm tatsächlich eine Weitervermietung im Fall der ordnungsgemäßen Durchführung der Schönheitsreparaturen möglich gewesen wäre, da ein Mietausfall nicht einfach unterstellt werden kann (Staudinger/Volker Emmerich (2014) BGB § 535, Rn 125). Jedenfalls sind konkrete Anknüpfungstatsachen, die für eine hinreichende Schadenwahrscheinlichkeit sprechen, darzulegen (BGH, Beschluss vom 13. Juli 2010 – VIII ZR 326/09 –, juris).
Ein Anspruch kann sich i.Ü. aus § 546 a BGB daraus ergeben, wenn der Mieter die Mietsache nicht vollständig zurückgibt und deshalb dem Vermieter weiterhin vorenthält.
Die Vorenthaltung endet erst mit der Erfüllung der Rückgabepflicht. Hierzu gehört neben der Übertragung des unmittelbaren Besitzes die Räumung der Mietsache (BGH, NJW 1994, 3232). Zwar ist die Pflicht zur Rückgabe auch erfüllt, wenn nur noch einzelne Gegenstände in den Räumen zurückbleiben. Ob dies der Fall ist, hängt von den jeweiligen Umständen des Einzelfalls ab. Hinsichtlich der zurückgelassenen Gegenstände ist darauf abzustellen, ob der Vermieter bei wertender Betrachtung den Besitz an der gesamten Mietsache sofort ausüben kann. Das ist nicht der Fall, wenn schwer transportable Gegenstände zurückbleiben.