Nach § 557b BGB kann bei einem Wohnraummietvertrag schriftlich vereinbart werden, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird.
Der Verbraucherpreisindex für Deutschland – an welchen Mietvertragsparteien häufig die Mietentwicklung nach dem Mietvertrag koppeln – misst die durchschnittliche Preisentwicklung aller Waren und Dienstleistungen, die private Haushalte für Konsumzwecke erwerben. Die Preisentwicklung im Verbraucherpreisindex wird jeweils als Indexzahl mit Bezug auf ein Basisjahr und dieses im Jahresdurchschnitt mit 100 Punkten angegeben.
Der Verbraucherpreisindex wird sowohl monatlich entsprechend der aktuellen Preisentwicklung fortgeschrieben als auch in regelmäßigen Abständen einer grundlegenden Revision unterzogen und auf ein neues Basisjahr umgestellt. Diese Umstellung, durch die dem Wandel in den Verbrauchs- und Einkaufsgewohnheiten Rechnung getragen und neue Entwicklungen berücksichtigt werden, geschieht in der Regel alle fünf Jahre. Dabei erfolgt eine umfassende Neuberechnung, bei der nicht nur im Wesentlichen die Preisentwicklungen der Waren und Dienstleistungen berücksichtigt, sondern auch die Gewichtung der einzelnen Güter und Dienstleistungen neu vorgenommen und methodische Veränderungen in der Datenerhebung und -verarbeitung umgesetzt werden.
Mit der Umstellung auf ein neues Basisjahr – dieses hat im Jahresdurchschnitt den Indexstand 100 – werden die bisherigen Indexwerte (rückwirkend bis 1991) auf dieses Basisjahr umgerechnet. Die zuvor – unter Zugrundelegung des alten Basisjahrs – berechneten und veröffentlichten Indexreihen verlieren rückwirkend ihre Gültigkeit. Die neu berechneten Ergebnisse ersetzen die vorher veröffentlichten Zahlen und können – da sie Folge einer grundlegend anderen methodischen Vorgehensweise sind – durch eine rein rechnerische Umbasierung der alten Indexzahlen nicht nachvollzogen werden. Da somit der auf dem neuen Basisjahr beruhende Verbraucherpreisindex anders zusammengesetzt ist als der vorherige, ist ein unmittelbarer Vergleich der Indizes, die auf unterschiedlichen Basisjahren beruhen, nicht möglich (vgl. BGH, Urteil vom 7. November 2012 – XII ZR 41/ 11 – juris).
Zu unterscheiden ist bei Indexmietverträgen zwischen „Prozenteregelungen“ und „Punkteregelungen“.
Bei einer Prozentregelung muss keine Umrechnung der Indizes auf ein früheres Basisjahr erfolgen (vgl. BGH, Urteil vom 26. Mai 2021 – VIII ZR 42/20 –, juris). Es kann immer direkt mit den Indexständen des aktuellen Basisjahres gerechnet werden, selbst wenn im Vertrag ein früheres Basisjahr genannt ist. Deshalb ist die Prozentregelung unabhängig vom Basisjahr. Bei der Prozentregelung besteht die Berechnung aus einem Schritt. Wenn eine Anpassung beispielsweise nach 5% Veränderung erfolgen kann, lautet die Berechnung: Indexstand (Bezugsmonat) • 1,05 = Indexstand, bei dem angepasst werden kann.
Eine „Prozenteregelung“ kann etwa lauten: „Wenn sich der vom Statistischen Bundesamt veröffentlichte Verbraucherpreisindex für Deutschland um mehr als 5 Prozent erhöht oder ermäßigt, so soll die Miete im entsprechenden prozentualen Verhältnis angepasst werden.“
Dagegen wird bei der „Punkteklausel“ die Mietanpassung in der Weise vorgenommen, dass dann, wenn sich der der vom Statistischen Bundesamt veröffentlichte Verbraucherpreisindex für Deutschland um mehr als eine bestimmte Punktzahl erhöht oder ermäßigt, die Miete im entsprechenden prozentualen Verhältnis angepasst werden soll (Statistisches Bundesamt, Merkblatt für Nutzer von Punkteregelungen in Wertsicherungsklauseln, Januar 2020). Dabei sind Punkteklauseln für die jeweiligen Vertragsparteien mit einem erheblichen rechnerischen Aufwand verbunden.