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Bei einer Vermietung von Räumlichkeiten, für die die erforderliche öffentliche-rechtliche Genehmigung fehlt, kann allenfalls ein Recht zur Mietminderung bestehen. Dagegen ist trotz der fehlenden Genehmigung der Mietvertrag nicht von Anfang an unwirksam, so dass der Mieter grundsätzlich. zur Mietzinszahlung verpflichtet ist und sich nicht auf eine von Anfang an bestehende Nichtigkeit des Mietvertrages berufen kann.

 

Öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkungen vermieteter Wohnräume berechtigen den Mieter allerdings nicht zur Mietminderung, wenn deren Nutzbarkeit mangels Einschreitens der zuständigen Behörden nicht eingeschränkt ist, wie durch den Bundesgerichtshof entschieden wurde (BGH, Urteil vom 16. September 2009 – VIII ZR 275/08 –, juris).

Haben die Parteien eine bestimmte Wohnfläche als Beschaffenheit der Mietsache vereinbart, sind die Flächen von Räumen, die nach dem Vertrag zu Wohnzwecken vermietet sind (in dem von dem BGH entschiedenen Fall ein ausgebautes Dachgeschoss), bei der Wohnflächenermittlung unabhängig davon mit einzurechnen, ob sie bei einer Flächenberechnung nach den Bestimmungen der Zweiten Berechnungsverordnung als Wohnraum anzurechnen sind.