In der Praxis werden vielfach Verlängerungsklauseln und Optionsrechte bei der Vermietung gewerblicher Immobilien kombiniert, wobei häufig auf Allgemeine Geschäftsbedingungen zurückgegriffen wird. Im Falle von Unklarheiten drohen dann erhebliche Probleme.
So hat etwa das Oberlandesgericht Saarbrücken in seinem Urteil vom 24. Juni 2015 entschieden, dass dann, wenn in dem Mietvertrag nicht eindeutig geregelt ist, wann die Verlängerungsklausel eingreift, dies gemäß § 305c Abs. 2 BGB zu Lasten des Vermieters gehe (Az. 2 U 37/1 –, juris). Anlass dieser Entscheidung war folgende Klausel in dem Mietvertrag:
- 2 (Mietzeit, Kündigung)
- Das Mietverhältnis beginnt am …1.10.2008…und wird auf die Dauer von …5…Jahren abgeschlossen, so dass es am….30.09.2013…endet.
- Der Mieter hat das Recht, durch schriftliche Erklärung gegenüber dem Vermieter, die diesem spätestens….12…..Monate vor Mietende zugehen muss, die Fortsetzung des Mietverhältnisses um weitere…5…Jahre herbeizuführen (Verlängerungs-Option). Dieses Recht kann der Mieter zweimal ausüben.
- Nach Ablauf der Mietzeit einschließlich der Optionszeiträume verlängert sich das Mietverhältnis jeweils um 1 Jahr, falls es nicht seitens einer Vertragspartei spätestens 12 Monate vor seiner Beendigung gekündigt wird.“
Dabei wurde von dem Gericht davon ausgegangen, dass es sich bei der Regelung um eine Allgemeine Geschäftsbedingung (abgekürzt AGB) handelte, da es sich bei dieser – im Unterschied zu einer Individualabrede – um eine für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierte Vertragsbedingung handelte, die eine Vertragspartei (der Verwender) der anderen Vertragspartei bei Abschluss eines Vertrages gestellt hatte (§ 305 Abs. 1 Satz 1 BGB).
Der Inhalt von Klauseln ist durch Auslegung zu ermitteln, wobei die allgemeinen Regeln der §§ 133, 157 BGB gelten. Allgemeine Geschäftsbedingungen sind nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie ein verständiger und redlicher Vertragspartner unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise versteht, wobei nicht die Verständnismöglichkeiten des konkreten, sondern die des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen sind. Ansatzpunkt für die nicht am Willen des konkreten Vertragspartners zu orientierende Auslegung Allgemeiner Geschäftsbedingungen ist in erster Linie der Vertragswortlaut. Ist dieser nicht eindeutig, kommt es für die Auslegung entscheidend darauf an, wie der Vertragstext aus Sicht der typischerweise an Geschäften der in Rede stehenden Art beteiligten Verkehrskreise zu verstehen ist, wobei der Vertragswille verständiger und redlicher Vertragspartner beachtet werden muss. Verbleiben nach Ausschöpfung aller danach in Betracht kommenden Auslegungsmöglichkeiten Zweifel und sind zumindest zwei Auslegungsergebnisse rechtlich vertretbar, kommt die Unklarheitenregel des § 305c Abs. 2 BGB zur Anwendung.
2 Ziffer 3. des Mietvertrages regelte nicht eindeutig, wann die Verlängerungsklausel eingreift. Bereits der Wortlaut der Klausel, wonach nach Ablauf der Mietzeit einschließlich der Optionszeiträume sich das Mietverhältnis jeweils um ein Jahr verlängert, falls es nicht seitens einer Vertragspartei spätestens zwölf Monate vor seiner Beendigung gekündigt wird, führt zu keinem eindeutigen Ergebnis. Die Formulierung „nach Ablauf der Mietzeit (einschließlich der Optionszeiträume)“ lässt die Auslegung zu, dass es erst nach Ausübung aller der Mieterin eingeräumter Optionsmöglichkeiten (hier also nach 15 Jahren Vertragslaufzeit) zu einer Verlängerung des Mietvertrages nach Ziffer 3. kommen soll. Aber auch die Meinung, dass schon nach Ablauf der regulären Mietzeit von fünf Jahren sowie jeweils nach Ablauf eines der Optionszeiträume eine Vertragsverlängerung gemäß Ziffer 3. eintritt, wenn keine der Parteien ein Jahr vor Ablauf der Mietzeit die Beendigung erklärt, ist mit dem Wortlaut der Klausel ohne weiteres vereinbar. Lässt der Wortlaut mehrere Auslegungsmöglichkeiten zu, so ist derjenigen der Vorzug zu geben, die zu einem vernünftigen, widerspruchsfreien und den Interessen beider Vertragsparteien gerecht werdenden Ergebnis führt (BGH, WM 2006, 1117).
Auch aus dem Gesamtzusammenhang ergab sich kein eindeutiges Auslegungsergebnis, zumal die Verlängerungsklausel mit der einjährigen Kündigungsfrist (§ 2 Ziffer 3.) und die Optionsregelung mit ebenfalls einjähriger Frist (§ 2 Ziffer 2.) selbständig nebeneinander standen und das Verlängerungsrecht in Ziffer 3. nicht als Unterfall des Optionsrechts in Ziffer 2. geregelt war. Dafür sprach bereits die Ausgestaltung beider Regelungen in jeweils selbständigen Absätzen. Aber auch inhaltlich beeinträchtigen sich die Verlängerungsklausel und das Optionsrecht nicht, weil der Mieter das Optionsrecht auch nach Ablauf der Verlängerung uneingeschränkt ausüben konnte bzw. dann, wenn der Vermieter „kündigte“, das Optionsrecht ausgeübt werden konnte.
Festzuhalten ist daher, dass bei der Kombination von Optionsregelungen und automatischen Verlängerungsklauseln in Mietverträgen größte Sorgfalt erforderlich ist, um eine Unwirksamkeit der Regelung gem. § 305c Abs. 2 BGB zu vermeiden.