Nach einer Entscheidung des Amtsgerichts Köln kann ein Mieter gegen seinen Vermieter bei einer unwirksamen Kleinreparaturklausel einen Anspruch auf Erstattung der verauslagten Kosten für eine Wartung der Gastherme haben (AG Köln, Urteil vom 21. Januar 2004, Az. 214 C 527/ 03, juris).
Der von dem Gericht entschiedene Fall betraf einen Wohnraummietvertrag.
Die Mieter hatten die Wartungsarbeiten aufgrund der nach § 307 BGB unwirksamen Wartungs- und Kleinreparaturklausel des Mietvertrages durchführen lassen und dadurch Aufwendungen getätigt, die der Werterhaltung der Mietsache dienten. Der Vermieter wurde dadurch in sonstiger Weise im Sinne des § 812 Abs. 1 BGB ohne Rechtsgrund bereichert. Die Werterhöhung war auch insofern noch im Vermögen des Vermieters vorhanden, als die Gastherme ohne Wartungs- und Reparaturarbeiten im Zeitpunkt der Entscheidung des Gerichts in einem erheblich schlechteren Zustand wäre, als sie es infolge der durchgeführten Arbeiten war.
Entgegen der Auffassung des Vermieters griff die Regelung des § 539 BGB nicht ein. Danach kann der Mieter vom Vermieter Aufwendungen auf die Mietsache, die nicht nach § 536a Abs. 2 BGB zu ersetzen sind, nach den Vorschriften der Geschäftsführung ohne Auftrag ersetzt verlangen. Richtig ist zwar, dass die Mieter nicht mit dem für die Geschäftsführung ohne Auftrag erforderlichen Fremdgeschäftsführungswillen gehandelt hatten, weil sie der Auffassung waren, ein ihnen nach dem Mietvertrag obliegendes eigenes Geschäft zu führen. Gemäß § 687 Abs. 1 BGB finden die Vorschriften der Geschäftsführung ohne Auftrag keine Anwendung, wenn jemand ein fremdes Geschäft in der Meinung besorgt, dass es sein eigenes sei. Damit entfällt aber auch die Regelung des § 539 BGB und es verblieb wiederum bei den Bestimmungen über die ungerechtfertigte Bereicherung (vgl. auch Palandt/Sprau, Einführung vor § 677 BGB, Rdnr. 10).